In der Praxis gibt es viele steuerliche Anlässe für eine Immobilienwertermittlung. Bei den sogenannten bewertungsabhängigen Steuern sowie in bestimmten Fällen der Grunderwerbsteuer stellen Immobilienwerte die unmittelbare Ausgangsgröße für steuerliche Festlegungen dar. Bei den Ertragsteuern wird dagegen insbesondere im Rahmen der Gewinnermittlung eine Einnahmen-Überschussrechnung benötigt. Die Immobilienwertermittlung aus steuerlichen Anlässen wird oftmals hinsichtlich ihrer Bedeutung und Komplexität unterschätzt. Teilweise wird unter steuerlicher Bewertung lediglich die Einheitswertermittlung oder die Grundbesitzbewertung zur Erbschaftsteuer verstanden. Dies sind jedoch lediglich Teilaspekte der steuerlichen Bewertung. Im Wesentlichen lässt sich die steuerliche Bewertung in drei Teilbereiche gliedern:

• Besteuerung beim Übergang von Grundbesitz - die Grundbesitzwerte für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer und der Grunderwerbsteuer,
• die Ertragsbesteuerung - die Verkehrswerte im Ertragsteuerrecht und
• die Substanzbesteuerung - die Grundsteuer.

In diesem Seminar werden die Darstellungen zu steuerlichen Anlässen mit denen der Verkehrswertermittlung verknüpft. Die Immobilienwerte haben im Steuerrecht somit unterschiedliche Bedeutungen. Ein Beispiel hierfür ist die Ermittlung des richtigen Entnahmewerts bei Betriebsaufgaben oder sonstigen Entnahmevorgängen, bei denen ein Grundstück aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen überführt wird. Liegt zum Zeitpunkt der Entnahme kein zeitnaher Verkaufswert vor, wird der Entnahmewert, also der Teilwert des Grundstücks, oftmals geschätzt. Dabei weichen die Schätzungen, die als Bemessungsgrundlage herangezogen werden, teilweise erheblich von den tatsächlichen Verkehrswerten ab. Auch die oft kontrovers erörterte Aufteilung eines Kaufpreises zum Zwecke der Abschreibung – die sogenannte Kaufpreisaufteilung – ist ohne einen Sachverständigen, der über Kenntnisse in diesem Themenbereich verfügt, teilweise nicht möglich. Ebenfalls und aktuelles Thema des Seminars ist der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für Zwecke der Abschreibung.

Nicht zuletzt ist eine zutreffende Wertfindung der Immobilien hinsichtlich des Nachweises des niedrigeren gemeinen Wertes im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer oftmals entscheidend.

Hier besteht daher hinsichtlich der Verkehrswertermittlung ein erheblicher Beratungsbedarf und somit ein interessantes und vielseitiges Aufgabengebiet für Immobilienprofis.

Im Seminar wird der fachliche Hintergrund lebendig und mit konkretem Praxisbezug vermittelt.

Grundstückswerte im Ertragsteuerrecht

• Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen der Teilwertermittlung
• Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß §7 Abs. 4 Satz 2 EStG
• Kaufpreisaufteilung
• Einfluss der Abschreibungsmöglichkeiten auf den Grundstücksmarkt
• Grundstücksbezogene steuerliche Einkünfte

Besteuerung beim Übergang von Grundbesitz - die Grundbesitzwerte für Zwecke der Erbschaft/Schenkungsteuer und der Grunderwerbsteuer

• die Grundbesitzbewertung
• Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes gem. § 198 BewG

Die Substanzbesteuerung

• Grundsteuer
• Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes gem. § 220 BewG

Öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, Mitarbeiter von Kreditinstituten und sonstige (Bau- und Immobilien-) Sachverständige, die sich mit Bewertungsfragen - wie z. B. der Immobilienwertermittlung – beschäftigen.

Dipl.-Ing. Andreas Jardin
Architekt und Immobilienökonom (ebs),
Fachaufsicht des Bausachverständigenwesens im Bereich der Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen